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北京房价下半年或局部松动 中心城区仍坚挺

发布时间:2011/07/07 行业新闻 浏览次数:35

位于高位的楼市库存量、扎堆入市的新楼盘以及建设提速的保障房项目,将大幅增加北京地区下半年房地产市场的供给,也意味着为了提高楼盘销量,下半年北京房地产开发商之间的“价格战”不可避免,北京房山、大兴等局部地区房价或出现松动。

中心城区房价仍坚挺

北京五环内的新楼盘价格并没有明显下降,部分楼盘甚至开始走高端路线,房价也逆势上扬。中国证券报记者了解到,7月份北京五环内有大量高端楼盘计划入市,拟售单价突破4万元的高端楼盘有4个,分别是PARK北京、西单·上国阙、东湖湾和华纺新天地,其中西单·上国阙每平方米预售价更是高达11万元。

中国证券报记者走访北京多个楼盘发现,虽然楼市成交冷清,但是位于北京四环以内中心城区的二手房价格却依然坚挺。比如,位于北三环附近的凤凰城、金星园等小区,自去年以来就呈现稳步上涨的态势,即使5月价格有所下调,其降幅也不到1%。“一是因为这边多为高档住宅,二是因为地理位置确实优越。”伟业我爱我家北京公司企划总监殷丽娟分析道,受上涨惯性、抗跌性好、转售为租三大因素影响,中心城区二手房房价缓慢下跌的局面仍将会持续一段时间。

局部地区房价或松动

据亚豪机构统计数据显示,在7月计划入市销售的项目中,以位于昌平、顺义、房山、大兴等远郊新城的项目居多。40个计划在7月开盘的项目中,有19个位于远郊新城,占总供应量的一半。

业内人士认为,新盘扎堆入市将形成激烈的销售竞争,新城区域开盘的大量项目均放低了价格预期。以房山区为例,预计7月入市项目的开盘均价为13200元/平方米,5月、6月房山区的新入市楼盘开盘均价分别是16500元/平方米和14833元/平方米,与上两月相比分别将下降20%和11%。不仅房山区如此,新盘密集放量的大兴区新入市楼盘开盘均价也明显下降,从成交价格上也同样反映出了价格回落趋势。统计显示,6月份大兴区商品住宅的成交均价为17170元/平方米,与5月同期相比下降了7.1%。

根据亚豪机构的统计数据,目前存量房多集中于五六环之间,这一范围内的存量房套数达52480套,面积为585.68万平方米,占据全部存量房的47.2%。同时,这些远郊热点区域因土地出让面积较大,未来商品房供应充裕,但是需求却萎缩,未来一段时间内,远郊新城的价格战或难避免。

据了解,6月万科旗下新入市的两个新盘项目——万科幸福汇与住总万科·金域华府的开盘均价每平方米分别为9500元和24000元,售价都低于同区域的其他楼盘,当月销售率分别达到了94%与85%,相比楼市热销期的销售量都不逊色,远远高于新开盘项目整体平均销售率。显然,低价策略已经使得部分区域的成交量出现回暖迹象。

亚豪机构副总经理高姗分析,在经历了3个月的观望期之后,房地产开发企业开始积极应对目前的市场状况,对价格的预期普遍开始下降,这也直接导致部分项目的低价策略。由目前市场上的新盘成交情况可以明显看出,“以价换量”带来的效果非常明显,万科选择以两个纯新盘低价入市,一方面可以避免价格下调带来与前期客户的矛盾,另一方面成功回笼了大量销售资金。新盘低价入市带给整体市场价格体系的冲击,在7月份会更加明朗。据统计,7月份北京楼市的打折项目激增至149个,同比6月推出打折的项目增长27%,与5月的70个打折项目相比已经翻倍,7月份有37个楼盘预计推出直降总房款或大额度的优惠。

中国人民大学经济研究所近期发布的中国宏观经济分析与预测报告认为,今年大城市商品房价格存在“去泡沫化”的趋势,并在今年第二季度到第三季度期间出现局部拐点。伟业我爱我家市场研究院分析表示,一手住宅市场供应方面,积蓄的大量新楼盘形成了较大的推盘压力,同时开发商心态上逐渐倾向于较低定价快速走量的销售策略。但是,为规避直接降价带来的风险,房价大幅度下降的可能性不大。

市场成交有望回升

北京市房地产交易管理网的统计数据显示,上半年北京市期房住宅签约套数为36908套,同比下降15.2%,现房住宅同比下降18.3%;全部新房住宅总签约套数为43705套,同比下降15.7%。另外,6月全市二手住宅成交总量为7546套,日均成交仅243套,6月成交总量跌破8000套,创29个月来新低。

相关数据显示,今年一季度我国136家上市房企存货达9865.14亿元,同比大增40%。业内人士直言,目前全国整体楼市的库存量居于高位,将维持供过于求局面,开发商销售压力大增,楼市成交“僵局”或将因为房地产开发商的率先“让步”而有所改变,下半年成交量有望回暖。

伟业我爱我家市场研究院预计,下半年新盘及保障房的大量入市,将会对二手房业主定价产生影响,加上部分改善型购房者由于需要卖掉旧房后才能有资格或有充足的资金购买新房,所以在处理旧房时对价格不会特别在意,二手房业主与购房者的议价空间变大,进而导致二手房均价或将稳中有降。随着房源的增多,部分区域的房价有望逐步回归理性,将会有更多的首次置业者和改善型购房者会出手购房,成交量有望回升。

来自:中国证券报