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北京土地市场再现地王 或引部分购房者入市

发布时间:2015/04/28 要闻聚焦 浏览次数:26

27日,北京国土局以挂牌出让形式现场竞拍海淀区、丰台区两块土地,起始总价为88.27亿元。最终,两宗土地顺利成交,出让金总额合计106.8亿元。

其中,位于海淀区西北旺镇的中关村永丰产业基地地块经过139轮激烈竞争后,以56.4亿元的总价被首创置业竞得。该地块为住宅混合公建用地,建筑面积208702平方米,起始总价为37.87亿元,综合起始楼面价为1.8万元/平方米。

按照出让条件,该地块还要求配建建筑面积不少于7500平方米的“公共租赁住房”,并设定合理土地上限价格,当竞买报价达到上限价格时,则不再接受更高报价,转为在此价格基础上通过现场竞报“自住型商品住房”的方式确定竞得人。

土地出让结束,多位业内人士测算认为,以56.4亿元的总价计算,该地块折合楼面价3.9万元/平方米,其中住宅部分楼面价高达4.3万元/平方米,预计未来售价直冲10万元/平方米。

中原地产首席分析师张大伟认为,按照4.3万元的楼面价,再叠加土地契税、建安税费、财务管理成本等,该项目未来的成本价将达到7万元以上。“如果考虑10%到20%的利润,售价预期将在10万元以上。作为一个将建设成20层的高层住宅来说,本地块的楼面价又是地王价格”。

亚豪机构市场总监郭毅分析认为,随着楼市放松政策不断祭出,开发商对于楼市未来预计普遍转好,并且随着信贷环境逐渐宽松以及市场销量不断增加,房企重燃对土地市场的热情。“特别是在三四线城市普遍面临严重供过于求、楼市需求提振乏力的情况下,房企只能更多地布局购房需求相对旺盛的一线城市,造成北京竞地难度激增,地价高企”。

另一方面,与房企激烈竞争相对应的是北京宅地供应的稀缺现状。数据显示,2015年前4个月(截至4月27日),北京土地市场新增宅地供应仅7宗,相比去年同期减少了10宗。宅地供应面积84.03万平方米,规划总建筑面积130.71万平方米,相比去年同期分别减少了64%、53%。

“供需不对称也使得宅地的争抢相对火热”。郭毅分析说,海淀区近年来出让的宅地可谓凤毛麟角,2011年至2014年仅成交了8宗宅地。“地块本身的稀缺性、未来需求的稳定性、价格上扬的明确性,使得该宗地块受到热烈追捧”。

27日,与海淀中关村永丰产业基地住宅混合地块的“地王价格”不同的是,丰台区丽泽路的商业金融性地块以50.4亿元底价出让。当天,两宗地块成交额达到了106.8亿。

张大伟据此分析表示,整体来看,在一系列房地产宽松政策出台后,房企再次开启不差钱模式。但因为土地供应较少,所以目前的北京土地市场并未完全爆发。“热门核心位置土地较少,部分房企对一线城市的住宅地块,再次出现明显的争夺现象”。

他进一步分析预测,4至5月份,一二线土地市场将可能出现土地集中出让现象。“地王效应,可能会影响部分购房者选择在近期入市购房”。